Un dispositif LMNP

Pourquoi le dispositif LMNP est-il populaire ?

Le statut de la Location Meublée Non Professionnelle est un dispositif qui possède un régime fiscal alléchant. Il est aujourd’hui populaire du fait de nombreux avantages de réductions d’impôts et de revenus moins imposés. Le dispositif vous donne l’occasion de choisir entre deux régimes d’imposition (micro bic ou et réel) qui permettent de déduire les charges et d’amortir les revenus générés. Vous souhaitez connaitre les raisons pour lesquelles ce dispositif attire de plus en plus d’investisseurs ? Notre article vous donnera toutes les informations nécessaires afin de mieux comprendre la popularité de ce statut.

Que signifie LMNP ?

Créé en 1949, le statut de Location Meublée Non Professionnelle est réservé à tous les particuliers (personnes physiques) qui souhaitent mettre un Bien immobilier en location. De ce fait, chaque contribuable peut obtenir le statut de propriétaire de Bien meublé et ainsi recevoir des loyers locatifs qui ne seront pas imposés par les revenus fonciers. Si le Bien immobilier est neuf, il est envisageable de récupérer la TVA.

À noter que les revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 euros chaque année ou être supérieur à la moitié du revenu total annuel du propriétaire.

La Location Meublée Non Professionnel vise une période sur le long terme. Dans la majorité des cas, les investisseurs qui optent pour le statut LMNP ne revendent pas leur Bien, au contraire ils les conservent en vue de rehausser la valeur de ce Bien qui prend de la valeur au fil des années.

L’opération est appelée location meublée lorsque le logement contient des mobiliers et des équipements permettant au résident d’y habiter dans le confort. On peut citer les chaises, les appareils électroménagers, les cuisines équipées, les rideaux, les tables, etc. Il faut préciser que ces meubles et équipements doivent être en bon état et correspondre à l’appartement.

Les logements neufs ou anciens ou de services sont pris en compte dans la LMNP, quel que soit le type de location, mais le logement doit être meublé.

Les résidences de services par exemple sont avantageuses. La gestion locative est plus simple. En effet, la société spécialisée en charge de l’exploitation de votre Bien s’assure de vous reverser les loyers. Elle est tenue de reverser les revenus générés que la maison soit mise en location ou non.Les appartements classiques sont plus simples à revendre par rapport aux résidences de services.

Depuis 2009, tous les contribuables qui souhaitent obtenir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel doivent respecter certaines conditions. Il n’y a plus besoin de vous faire enregistrer au registre des sociétés ou au registre du commerce en tant que loueur meublé.Le montant des revenus générés par la mise en location ne doit pas excéder 23 000 euros par an. Au-delà de ce montant, sachez que vous devez opter pour le statut LMP (Location Meublée Professionnel).

À noter que la moitié du revenu total ne doit pas provenir de la location des logements meublés. Autrement dit, l’investisseur ne doit pas en faire son activité principale afin de vérifier les avantages fiscaux.

L’exploitation du Bien immobilier mis en location est prise en charge par une société de gestion professionnelle qui se charge de la gestion des logements (en location ou non) et de reverser les loyers aux propriétaires.

Les régimes d’imposition

La Location Meublée Non Professionnel donne l’occasion à l‘investisseur de faire la déclaration de ses revenus via le choix entre deux régimes d’imposition. On a le régime micro-bic ou forfaitaire et le régime réel.

Dans le régime d’imposition forfaitaire, aucune charge ne peut être déduite, notamment les frais d’entretien ou encore les frais d’assurances. Le revenu net imposable est quant à lui calculé à la suite d’un abattement de 50% sur les recettes locatives. Le régime micro-bic est un régime simple qui correspond aux déclarations des revenus en dessous de 70 000 euros annuellement en 2018 (plafond micro-entreprises).

Les personnes ayant enregistré sur la déclaration de leurs revenus le montant total des recettes locatives (les loyers et les charges) perçues dans l’année peuvent mieux bénéficier du régime micro-bic. Le régime est davantage bénéfique lorsque la demande est faite avant le 1er février de l’année d’exercice. Elle s’étend sur une période de deux ans et est renouvelée automatiquement.

Notons que le plafonnement et l’amortissement pour les Biens immobiliers de type chambres d’hôtel et gîtes de France sont différents (locations saisonnières). Le plafond des recettes annuelles est fixé à 82 800 euros avec un abattement forfaitaire de 71%.

Si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 70 000 euros, il faudra envisager le choix du régime d’imposition réel. Il permet de soumettre à une déduction toutes les charges liées à la location meublée non professionnelle. Certains éléments peuvent être retirés du montant total sur l’année, à savoir les charges et les loyers perçus au cours de l’année dans le cadre de la location meublée non professionnelle.

Parmi les charges de la LMNP, on peut citer celles de propriété, les frais de notaire et ceux qui sont associés à l’emprunt, les taxes foncières et d’habitation, les assurances, les travaux de réhabilitation et de réparation, les charges liées à l’entretien, les consommations d’eau et d’énergie par le locataire dans le cas où votre nom est mentionné dans les contrats.

Une fois que les sommes ont été déduites, on parlera alors de bénéfice si les résultats sont positifs. En revanche, on parlera de déficit au cas ou ils sont négatifs. En cas de bénéfice, le résultat obtenu sera affecté aux autres revenus imposables, contrairement au déficit qui sera affecté sur une période de 9 ans sur les prochains bénéfices.

Quels sont les avantages du dispositif LMNP ?

La LMNP est aujourd’hui populaire en raison de nombreux avantages. L’avantage majeur de la location en meublé non professionnel provient des revenus perçus et qui produisent une comptabilité alléchante. Elle permet de récupérer la TVA, d’amortir votre Bien et de générer des revenus, dont l’imposition sera moindre ou nulle.

Lors d’un investissement locatif, on peut récupérer la TVA. En effet, en matière de fiscalité LMNP, l’investisseur peut en faire la demande. Elle prend en compte le prix d’acquisition de votre Bien.

Pour ce faire, il faut acquérir un Bien immobilier dans une résidence de services qui dispose de services minimum. Notamment, l’entretien des pièces communes, le petit déjeuner, l’entretien des locaux, la fourniture de linge, la restauration, l’accueil, etc.… Il faut acheter un Bien neuf et remplir les conditions du statut de la LMNP, c’est-à-dire les régimes et les recettes locatives annuelles. Il faut souligner que les revenus générés doivent être soumis à la déclaration dans la catégorie bénéfices industrielle et commerciaux. Pour les loyers perçus, le taux de la TVA doit être de 5,5%.

Suite à l’acquisition de votre bien, vous devez vous faire enregistrer auprès du centre des impôts et des entreprises de la localité où est situé votre logement meublé.

À noter que le statut de loueur meublé non professionnel confère celui de commerçant. Ainsi, on peut récupérer en une seule fois toute la TVA (20%) du Bien meublé, et ce, 6 mois après la première mise en location.

Les amortissements des Biens sont identiques à la déduction des charges des revenus locatifs.Ils n’ont pas la possibilité de créer un déficit ou un bénéfice sur le revenu total. Dès lors que les amortissements sont supérieurs aux résultats annuels fournis par l’exploitation locative, ils sont alors affectés sur la prochaine année d’exercice.

La location meublée non professionnelle permet d’amortir votre investissement sur une période de 30 ans pour les Biens immobiliers. La période pour les mobiliers tout en déduisant les charges et les intérêts d’emprunt est de 7 ans.

La Loi Censi-Bouvard endossée au dispositif LMNP apporte une réduction d’impôt de 11 % durant 9 ans sur tout investissement dans une résidence de services neuve. Pour en profiter, il convient de s’engager à mettre son Bien en location sur une période minimum de 9 ans.

Au cours de l’investissement locatif, la gestion locative du logement meublé est prise en charge par une entreprise d’exploitation professionnelle. Grâce à un contrat de bail commercial de 9 à 11 ans, la société d’exploitation doit vous reverser tous les loyers et s’occuper des charges liées à la gestion locative.

Les démarches administratives dans la Location Meublée Non Professionnel sont simples. Toutefois, il est davantage bénéfique de faire appel à un spécialiste et de vous faire accompagner par un expert-comptable dans la déclaration de vos revenus BIC.